■大家さんになりませんか？
消費税増税の前に、減税処置がある内に、銀行ローンが低い内に…などと言った理由で、空前の「持ち家購入ブーム」なのだそうです、いま。「家を買うか」「ずっと賃貸に住むか」、どちらが良いかは永遠のテー
マで、明快な答えはありません。私も実践している「賃貸併用」というケースは、中間に位置する、良いとこ取りをした形態なのではないか、と思っています。メリット／デメリットをちゃんと理解できれば、多くのサラリーマンにとって、理想的な形態だと思うのです。
賃貸併用とは、その名の通り「1つの建物に、自分が住む部分と賃貸する部分を併用する」住宅です。理想的な形態として、一昔前に流行りました。いわく「住宅ローンを家賃で賄いましょう。」ということです。金銭の授受が発生する「商売」ですので、多少なりとも経営センスがないと勤まりません。実際、多くの賃貸併用大家さんが頓挫し、店子さんが付かず大変な目にあっていることも事実です。日本の賃貸空室率は非常に高いですが、安易に大家業に手を出し、中途半端な物件を山ほど作ったことが大きく関与しているのではないかと思います。Gatos Aptを賃貸併用にしようとした時、多くの不動産業者から止められました。
「そんな簡単には行きませんよ。」と。
軌道に乗ったGatos Aptは、空室もすぐに埋まり、ウエイティングリストが出来る位、いまのところ順調に歩んでいます。つまりニーズと特徴のある賃貸物件を作ることができれば、需要があると言うことなのです。Gatos Aptは「猫専用物件は需要がある。」ことを現時点で証明しています。勿論、賃貸専門に作るという選択肢もあり、これは私が次に行いたいことでもありますが、その前にこのコンセプトを、普通のサラリーマンの方にパクッてもらいたいのです。そっくりマネすれば、大幅にリスクを回避することができ、成功も約束されているようなもの…夢のような話じゃないですか？（笑）
サラリーマンの利点、それは「社会的信用」を個人より得やすいということです。住宅を購入する時、多くの人が銀行からお金を借りますよね。銀行は貸し出す際、その人がちゃんと支払えるかどうか信用度をチェックします。サラリーマンを査定する場合、年齢、勤続年数、勤める会社の信用度などにより、貸出上限金額が変わってきます。銀行はお金を貸すことが商売ですので、信頼できる人にはバンバンお金を貸してくれます。サラリーマンは、この信頼を得やすいのです。
賃貸併用住宅のメリット/デメリット
メリットその1 住宅ローンが使える。
高額な買い物ゆえ、ほとんどの人が借金をして購入することになります。固定金利が上がりそうな昨今、今のうちに！と購入に踏み切る人が多いのだと思うのですが、賃貸併用住宅の場合、アパートローンなどに較べ、圧倒的に金利の低い住宅ローンを利用することができます。その2 家賃収入を得ることができる。
サラリーマンとして働く本業での収入に加え、家賃収入を期待することができます。持ち家を購入し、自分たちだけで住む「普通の」形態の場合「借金」しか残りませんが、人に貸した時点で「資産」に変わります。その3 同好の士が集まる。
これは「賃貸併用だから」という事ではなく、特殊なメリットになります。専門的な物件であれば、それが好きな人が集まります。猫を飼っている猫好きしかいないアパートであれば、お互い「猫が好き」という共通項があり、苦労も分かります。これにより良好な人間関係を築く事が、普通の住宅より容易になります。デメリット
その1 自分の家なのに、気を使わなければならない。
特に騒音や掃除など、住人に気遣いながら生活しなければなりません。その2 経営しなければならない。
「本業が忙しいのに、大家なんかできないよ。」という意見を良く聞きます。大なり小なり、人様からお金を頂いて対価を提供するサービス業、その為に時間が割ける人じゃないと厳しいのも事実です。■大家さんのお仕事
大家さんの仕事は、実は多岐に渡ります。まず、何はなくとも肝心の住む所「家」が必要ですよね。ここではステージに倣って、必要なアウトラインを説明します。ステージ1：「構想」
どんな建物を、どの位の規模で、どこに、どんな人に貸すか？など、想像力とマーケティング能力を駆使して、仮説を立てる必要があります。ステージ2：「土地／物件の検索」
「構想」を元に、新築の場合は土地の検索、中古物件の場合は物件の検索を行い、見つけた物件の下見を行います。ステージ3：「購入」
見つけた物件を実際に購入します。不動産業者、売主との交渉に加え、銀行との交渉（サラリーマンであり、賃貸併用で住宅ローンを利用するのであれば、事業計画書を出す必要もなく、すんなり行きます。）の上、金銭の工面をします。ステージ4：「建築」
新築の場合は、建築家など実際に設計してくれる人を探す必要があります。中古物件の場合は、リフォームしてくれる業者を探します。選定した業者とステージ1「構想」を形にして行きます。ステージ5：「経営」
実際に出来た賃貸物件を経営します。お客さんをどうやって付けるのか、プロモーションはどうするか、日々の運営=掃除やメンテナンスはどうするのか、集金業務はどうするのか、管理はどうするのか…やることは山のように。このブログでは、これまでステージ1から4までの話しを中心にしてきました。今後、大変ながらも楽しいステージ5の話しを少しずつお伝えして行こうと思います。
賃貸併用物件の建設を全てのサラリーマンにおすすめするのは無理があります。何事にも資質が必要なように、私が実践してきたことを倣って実践するのであれば、必要な資質はこの3つです。
・猫が好き
・建築が好き
・大家さんをやってみたい
好きなことをするのは「苦」になりませんよね。要は、上に挙げた「ステージ1から5までの作業が苦にならない人」であれば、オススメできます。「猫」の部分は何で良いのです。車、芸術、自転車、犬、鳥…なんでもアリですが、自身が興味があることにすることが大切です。ここを何にするかが「構想力」の見せ所ですね。
ただ「猫」の場合は、すでに実践済みなのでリスクを軽減することができるというだけの話しです。
■普通の賃貸では味わえない醍醐味
Gatos Aptは当初からただの賃貸併用物件にするつもりはありませんでした。猫好きが集まるアパートだからできることを実践しました。それは、住人同士の交流
です。Gatos Aptでは、折々で飲み会やピラティス教室などを開いて、住人同士が仲良くなれるきっかけ作りを行っています。と言っても、絶対参加にするようなことはせず、気軽に参加できるような、ゆる〜いお付き合いを心がけています。こうすることで、お隣に住んでいる方はどんな方なのか、どんな猫と一緒に住んでいるのか、などパーソナルな部分を知ることができ、日々の暮らしの中はもちろん、防犯的にも安心して暮らすことができるようになります。いわば現代版の「長屋」です。都市圏のマンションやアパートで、このようにご近所付き合いがある所って、あまりありませんよね。この交流のおかげで、すごく助かっていることがあります。それが…旅行に行ける。
ということなのです。Gatos Aptでは誰かが旅行など、長期で家を空ける場合、持ち回りでその方のお部屋に入り、猫たちの世話をしてあげています。顔見知りだからこそできる「猫専用」の特権です。だって全員、猫好きですからね。お世話に行って、そこの猫たちに会えるのは「楽しい！」のです。賃貸併用の醍醐味、それは、
自分と共通の趣味を持った人たちと一緒に住むことができる。
と言うことではないでしょうか。賃貸併用の形態は、万人に薦められる形態では決してありませんが、このようにニーズが合致した際は、最大限の威力を発揮する形態だと思います。
どうですか？やってみたくなってきましたか？大家。この記事が、日本にもっと猫専用アパートができるきっかけになることを願ってます。
